2017年中国绿公司年会于4月22日在河南郑州举行，本次会议以《分化与进化：寻找经济新动能》为主题。建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在分论坛“房地产企业的战略之变”上表示，中国的开发商借助城镇化的红利，过去的二十多年还是以住宅为主，95%还是住宅开发商，下一步怎么样和教育融合，怎么样和科技融合，怎么样和文化旅游融合，怎么样和商业融合，甚至怎么样和体育融合，这都是需要思考的问题，最终的目的是希望和这些东西融合之后，把自己从一个单一的住宅开发商通过融合之后变成一个新型生活方式服务商来迎接这种消费升级和需求多元这样一个大的中国社会变化。

　　胡葆森认为，现在地产商开始做小镇，大概有两种心态，一种还是为了拿地，用做小镇的概念，不论是做体育小镇还是文化小镇，还是为了圈地;另外一种，包括建业地产在内的地产商做小镇实际是从转型的角度出发。胡葆森举例说，“比如讲我的计划可能需要十年或者更长时间，我在河南做100个小镇，我做100个小镇的时候，相当于开了100个度假酒店，每一个村子有一个固定的消费者，业主肯定是固定消费者，另外的时候，他消费了三分之一，另外三分之二，我们帮他经营出去了，对我来讲，对我酒店管理公司来讲，等于开了100间酒店，所以在那个时候，这个板块的业务就变成了一个新的商业模式下的地产公司转型的一部分。”

　　以下为文字实录：

　　胡葆森：各位嘉宾好，刚才左总已经把行业目前面临的背景给大家做了一个描述，我个人认为，从2004年，房地产格局的调整，我们内部叫洗牌，实际上从2004年9月1日土地市场开始实行招拍挂之后，实际上这个格局就开始调整了，洗牌从那时候开始的，现在算起来有12年的时间了，大约是2005年我对这个市场做了两个预测，一个是洗牌过程中，实际最后，当时我就说像现在的香港，70%以上的份额被五大地产商瓜分了，五年以后也是这个趋势，这是2005年我说的。大家看12年了，现在中国的百强企业去年占到了全国市场40%以上，而且这种趋势还在加重，用不了十年，全国百强企业占到60%以上，甚至更多。在这种背景下，逼迫一些五世企业，包括百强企业在内，实际上也面临发展模式转型的问题，一个是互联网的融入，把互联网这个工具融入到你的产品制作和服务过程中来，是二是住宅，因为中国的开发商借助城镇化的红利，过去的二十多年还是以住宅为主，95%还是住宅开发商，下一步怎么样和教育融合，怎么样和科技融合，怎么样和文化旅游融合，怎么样和商业融合，甚至怎么样和体育融合，这都是我们需要思考的一些问题，最终的目的，是希望和这些东西融合之后，把自己有一个单一的住宅开发商通过融合之后变成一个新型生活方式服务商来迎接这种消费升级和需求多元这样一个大的中国社会变化。过去很贫困，现在进入中等收入阶段之后，大家消费在升级，作为一个开发商怎么迎接这个升级?也就是把自己从单一的住宅产品提供商变成新型生活方式服务商，这个过程转起来也很痛苦，也很漫长，也不会一蹴而就，作为我们来讲，还需要三年时间完成这个新型生活方式服务商的初级模式，大概还需要三年的时间。

　　左晖：谢谢，刚好这个问题也特别想请教一下葆森主席，今天很多像文化地产，包括刚刚说的体育、旅游等等，一说到这些事情的时候，总有一些人去提一个问题，说你说来说去还是做地产?是不是还是去圈地，你的方式是不是还是这样的?当然我知道我们今天整个的房地产未来的发展方式，我们都会发生很大的变化，换句话说，其实我们赚钱的方式发生了一些根本性的变化，但是我想可能今天正好借这个机会请教一下葆森主席，区别到底是什么?不管是文化地产还是特色小镇、旅游、养老等等，这些跟过去未来到底是一个什么样本质性的差异?

　　胡葆森：据我观察，现在地产商开始做小镇，像刚才王总说的，他做的那个小镇我也去过，都算是起步比较早的，意识比较早。地产商做小镇大概有两种心态，一种还是为了拿地，用做小镇的概念，不论是做体育小镇还是文化小镇，还是为了圈地，把小镇作为拿地的一个手段，我觉得这是一批人，另外一种，确实像王总是文化人，确实有这种文化情怀，但是现在实际上还有一种，大庆总也提到这个问题，包括田总也提到这个问题，包括我们自己，其实对我们这种上市公司来讲，做小镇，做十个八个没有意义，只能是从转型上思考这个问题才有意义，比如你最后做了一个小镇，这个小镇的经营模式一定不是把里面的房子卖掉了，从投资的角度能不能用众筹的模式，最后内容的模式，能不能也是用一种众筹的方式内容具像化、定型，从未来经营的模式上，你自己是个业主，我自己总结出来，你最多的时候既是一个投资者，又是一个消费者，同时你还是这个小镇里面的某一个院子你不住的时候，你住了100天，另外250天委托经营机构往外经营的时候，你还成了一个营销传播者，你是一个多重身份的，你既是其中一个院子的业主，同时还是一个消费者，同时还是一个传播者、销售者，用这种方式承担了多重角色，实际上这个东西对开发商来讲什么意义?一个小镇没有多大意义的，比如讲我的计划可能需要十年或者更长时间，我在河南做100个小镇，我做100个小镇的时候，相当于开了100个度假酒店，每一个村子有一个固定的消费者，业主肯定是固定消费者，另外的时候，他消费了三分之一，另外三分之二，我们帮他经营出去了，对我来讲，对我酒店管理公司来讲，等于开了100间酒店，所以在那个时候，这个板块的业务就变成了一个新的商业模式下的地产公司转型的一部分。

　　左晖：同时有一些公共效益和网络效益。

　　胡葆森：比如说一个村子200户，一户150平米，就是3万平米，就按3万平米一个村，100个村子就是300万平米，300万平方米的存量物业就变成新的运营方式和商业模式，所以地产商思考这些问题，不同的阶段意图不一样，一开始和终点的需求不一样，我看到了现在在业界关于小镇热点的话题，我都觉得有点过热了，大家有不同的心态。作为我们来讲，我们思考的是最后这种，是希望作为一个规模式的战略转型的一部分，但是我的战略转型不光是小镇，王总讲的农业，我已经有四个绿色基地了，我这个绿色基地就是一产+二产+三产，现在有一种新的概念该是六产，就是一产+二产+三产，既有农业种植，同时还有二产，我从荷兰引进花的技术，当然还有三产。我1号基地5000亩，有500亩近来用地，其中一个小镇建在这里面，解决了现在从业项目的居住功能，我里面还有大食堂，还有供旅游用的，大食堂覆盖了几百平方公里，在许昌，周口人、漯河人都去那里，去年这个大食堂一个月有一百多万的营业额，这个基地我已经有了四个，最近这几天，2号基地就开始营业了，在鹤壁，覆盖整个豫北，3号在豫东，4号基地在豫西，我希望河南的东西南北中建五个基地，这又是我转型的一部分。

　　刚才田总讲的，最后是围绕着你的房地产主干传统企业，最后变成一个商业生态系统，这里面跟你发生关系所谓的人，不光是业主，你的生活、家长、球迷、你商场里面的租客，慢慢变成跟你有多重关系，既是你的业主，又是你的球迷，又是你学生家长，又是你某一个项目投资合作者，等等，建业已经有25年了，五年之后我大的生态系统可能就成型了，大概就是这样一个探索。

　　胡葆森：其实我觉得我们做企业的，你说不应该关注宏观的东西也不对，但关注的太多了也不对，关注太多都天天听各种论坛去了，都没人关注自己企业内部的事情，其实有些事情，说这些数据，这些数据跟自己有什么关系呢?作为企业来讲，自己应该不断的反思，不断的创新，不断的研究客户的需求，把眼前的事情，每一件事情做好，无论发生什么样的不确定，发生什么的变化，你都可以生存，所以我觉得企业更重要的是把自己的心态聚焦在自己企业怎么样适应未来的不确定这个问题上。